Hvad koster det at købe bolig?
Venus Hajem, assisterende økonomisk rådgiver
Nanna S. Jørgensen, kommunikations- og marketingansvarlig
Udgivet d. 09. april 2024
Går du rundt med tanker om at købe bolig, men mangler du overblikket over de omkostninger, du vil stå overfor som boligkøber? Så er du kommet til det helt rette sted! Vi har nemlig samlet en liste over de største og mest gængse omkostninger ved boligkøb.
Så læs med her og få et godt overblik over dine omkostninger ved boligkøb, og hvem de går til.
- Omkostninger til sælger
- Omkostninger til bank og realkredit
- Omkostninger til staten
- Omkostninger til rådgivning
Vil du have skræddersyet råd, om finansieringen af din bolig? Kontakt os, og tag en gratis snak med en uvildig økonomisk rådgiver.
Omkostninger til sælger
1. Boligen
Det først punkt på listen over omkostninger ved boligkøb kommer næppe som en overraskelse. Når du køber en bolig, skal købsprisen selvfølgelig betales til sælger.
Det er som udgangspunkt den største enkeltstående omkostning, du vil have i forbindelse med handlen. Hvad du helt præcist skal betale, fremgår af salgsopstillingen, og afhænger i høj grad af beliggenheden, størrelsen og standen på boligen. Derudover falder og stiger det generelle prisniveau på boliger, alt efter hvor meget aktivitet der er på boligmarkedet.
Prisen fra salgsopstillingen er dog ikke skrevet i sten. Du har altid muligheden for at forsøge dig med at forhandle prisen ned. Alt efter hvordan boligmarkedet ser ud, kan du have større eller mindre succes med det.
Omkostninger til bank og realkredit
Det er de færreste, som kan købe en bolig, uden at skulle en tur forbi banken og/eller realkreditinstituttet. Derfor kommer du også til at skulle af med nogle penge i forbindelse med din låneaftale (medmindre du selvfølgelig har pengene til et helt hus gemt i kistebunden og helt kan undgå at låne penge).
2. Låneomkostninger
Det koster penge at låne penge. Når du optager et bank- eller realkreditlån (eller begge dele), vil du derfor ikke komme uden om at skulle betale nogle penge, for at få lov til at låne pengene til dit nye hus eller lejlighed.
Du vil derfor højst sandsynligt have nogle omkostninger ved dit boligkøb, som går til dit lån.
En af de mest velkendte låneomkostning er renten på dit lån, som enten kan være fast eller variabel. Renten på dit lån afhænger at den låntype du vælger, og hvilket institut du optager lånet hos. Det generelle renteniveau udvikler sig også alt efter, hvad der sker ude i verden.
Ud over renten vil du også skulle betale nogle stiftelsesomkostninger, når du optager dit lån, og nogle lånegebyrer som banken opkræver for at håndtere tilbagebetalingen af dit boliglån.
Hvor meget skal du betale for at købe bolig?
Ring til os på 70 26 81 09 og lade os tage en gratis og uforpligtende snak om, hvor dyrt det vil blive for lige netop dig at købe bolig.
3. Gebyrer
Du kan godt forvente at skulle betale en længere række gebyrer til realkreditinstituttet og banken i forbindelse med omkostninger ved boligkøb (altså ud over de lånegebyrer vi snakkede om ovenfor).
Der er nemlig en del opgaver, hvor du får brug for bankens hjælp, og det skal de selvfølgelig have lidt penge for. Det kan f.eks. være i forbindelse med sagsbehandling, garanti over for sælger, vurdering af bolig, kreditvurdering, udarbejdelse af lånetilbud samt lånedokumenter osv.
Hvor meget du skal betale i gebyrer, afhænger selvfølgelig af omfanget på de opgaver banken skal indover og så er der også forskel mellem institutterne. Du går dog ikke helt galt i byen, hvis du lægger 10.000 - 20.000 kr. til side, da gebyrerne hurtigt kan løbe op i nogle store tal.
4. Kurssikring
Vidste du godt, at kursen på dit lån er ret vigtigt i forhold til, hvor dyrt dit lån er? Det er renten der får mest taletid, når Hr. og Fru. Danmark snakker om boliglån, og kursen får ikke den opmærksomhed, den fortjener.
I korte træk er det vigtig, at du ved to ting om kurser: 1) Jo højere kursen er på dit boliglån, jo bedre. 2) Kursen på dit lån er i konstant udvikling.
Når du køber en bolig og underskriver låneaftalen hos banken, kan der gå et godt stykke tid, før du overtager boligen og skal bruge lånet.
I mellemtiden kan kursen på dit lån nå at tage et dyk, hvilket vil gøre dit lån væsentligt dyrere. Det er her idéen om en kurssikring kommer ind.
Hvad er kurssikring?
Helt basalt betyder en kurssikring (også kaldet for en fastkursaftale), at du fastlåser kursen, og dermed også renten på dit lån, til den kurs og rente, som markedet kan tilbyde på dagen for din kurssikring.
På den måde er dit realkreditlån ikke påvirket af udsving i markedet, fra den dag du foretager kurssikringen, til den dag du overtager din bolig.
Uden en kurssikring, kan 'prisen' på dit lån ændre sig i perioden, fra du har indgået en aftale med banken om at optage et boliglån, til den dag du rent faktisk gør brug af aftalen, og overtager din nye bolig.
En kurssikring betyder med andre ord, at du sikrer dig, at dit lån ikke bliver dyrere.
Så selvom kurssikring ikke er en tvungen udgift, så kan det faktisk i sidste ende gøre dit lån billigere.
Prisen for en kurssikring er typisk et gebyr på 1.000 kr. plus et fradrag i kursen, som i bund og grund betyder at du i perioden for kurssikringen betaler en lidt højere rente end de generelle renteniveauer.
Jo længere en periode du vil kurssikres i, jo dyrere bliver kurssikringen altså.
5. Købesumsgaranti
Ved en bolighandel har sælger ret til at få stillet sikkerhed for, at de vil modtage den fulde købesum på overtagelsesdatoen - og det gør banken.
Det kaldes også for en købesumsgaranti, og det er dig som køber, der skal betale banken for denne service.
Prisen for en købesumsgaranti afhænger af den enkelte bank, men ligger typisk omkring 1.500 - 2.000 kr.
Omkostninger til staten
Du vil i forbindelse med dine omkostninger ved boligkøb også opleve at skulle betale forskellige tinglysningsafgifter. Tinglysning i forhold til dit boligkøb er den offentlige registrering, efterprøvelse og offentliggørelse af dine rettigheder over din bolig. Du kan ikke komme udenom tinglysning, og det er desværre en af de største udgifter du skal igennem i dit boligkøb.
6. Tinglysning af skøde
Når skødet på dit hus bliver tinglyst, så sikres det at alle rettigheder og forpligtelser overgår fra sælger til køber. Det er her i processen du bliver den retmæssige ejer af boligen - både på godt og ondt.
Prisen på tinglysningen af dit skøde består af to dele. For det første skal du betale 1.850 kr. i gebyr til staten plus en yderligere afgift på 0,6% af det, du har betalt for boligen. For en bolig på 3.000.000 kr. skal du altså betale staten 19.850 kr. for at få dit skøde tinglyst.
Vil du blive klogere på din boligfinansiering?
7. Tinglysning af realkreditlån
Er du en del af det flertal af danskere, som har brug for at låne penge af realkreditten for at købe bolig? Så skal du også betale for at få dit realkreditlån tinglyst.
Tinglysningen af dit realkreditlån gør lånet juridisk bindende, og gør det offentligt kendt, at realkreditten har sikkerhed for lånet i din bolig.
Ligesom ved tinglysningen af dit skøde, består tinglysningen af dit realkreditlån også af to dele: Et engangsgebyr på 1.825 kr. (pr. 1. januar 2023) og yderligere 1,45% af det du låner af realkreditten. Køber du en bolig til 3.000.000 kr., må du låne op til 2.400.000 kr. som realkreditlån. I dette tilfælde skal du betale 34.800 kr. til staten for at få dit realkreditlån tinglyst.
8. Tinglysning af banklån
Ud over at du skal have dit realkreditlån tinglyst, så skal dit banklån have samme tur (hvis du selvfølgelig også har et banklån). Igen er det for at gøre dit lån juridisk bindende og gøre det offentligt kendt, at banken har sikkerhed for lånet i din bolig.
Prisen for at staten tinglyser dit banklån er det samme som ved realkreditlånet: Et engangsgebyr på 1.825 kr. (pr. 1. januar 2023) og yderligere 1,45% af det du låner af banken. Hvis du køber den bolig til 3.000.000 kr., vi bliver ved med at bruge som eksempel, må du låne op til 450.000 kr. af banken. Det betyder altså yderligere 8.350 kr. til staten.
Omkostninger til rådgivning
De sidste omkostninger ved boligkøb, som vi gennemgår her i artiklen, er som sådan ikke obligatoriske - men sjovt nok anbefaler rådgiverne her, at man hiver et par forskellige rådgivere med på sin boligrejse alligevel.
Der er nemlig mangle komplekse kroge, i sådan et boligkøb, og en ekspert kan hjælpe dig med at komme godt igennem, uden ubehagelige overraskelser.
Udgiften til en god rådgiver tjener som regel også sig selv ind igen.
9. Uvildig Økonomisk Rådgivning
Hvad synes du er mest spændende ved at købe bolig - finansiering og økonomi? Nok ikke.
Det synes en uvildig økonomisk rådgiver til gengæld. I stedet for at du selv skal bruge din dyrebare tid på at sætte dig ind kreditvurderinger, kurstab og belåningsgrader , så kunne du med fordel overlade den del af dit boligkøb til en ekspert, som snakker bankens sprog.
En uvildig økonomisk rådgiver hjælper dig med at blive godkendt til gode vilkår i banken - også selvom banken allerede har sagt nej.
HVAD ER FORSKELLEN?
Bankrådgiver eller uvildig rådgiver?
Bankrådgiveren er ansat af banken og rådgiver dig om produkterne og tjenesterne i deres egen bank.
En uvildig rådgiver er uafhængig af banken og kan i højere grad rådgiver dig om dine muligheder på tværs af bankerne.
Hvor din bankrådgiver også skal tænke på, hvad der er bedst for banken, tænker din uvildige økonomiske rådgiver kun på, hvad der er bedst for dig.
Køberådgivning hos en uvildig økonomisk rådgiver varierer fra rådgiver til rådgiver. Hos BoFinans kører vi dog No Cure - No Pay, hvilket betyder, at hvis vi ikke løser din sag - så arbejder vi gratis.
Vil du have et gratis og uforpligtende tilbud på rådgivning for dit boligkøb? Kontakt os og lad os vise dig værdien ved uvildig økonomisk rådgivning hos BoFinans.
10. Boligadvokat
Når handlen af din bolig er på plads, skal der udarbejdes et nyt skøde. Her er det en god idé at få en advokat ind over, så du er sikker på at dit skøde er korrekt og opfylder alle de juridiske krav og formelle procedurer, der er nødvendige for en ejendomsoverdragelse.
Som så mange andre ting på denne liste varierer prisen fra advokat til advokat, men du skal nok forvente at betale mellem 2.000 – 4.000 kr.
Derudover kan en boligadvokat generelt være en god hjælp under selve handlen, da de kan tjekke købsaftalen igennem, så du er bedre sikret.
11. Byggesagkyndig
Langt størstedelen af sælgerne har allerede udarbejdet en tilstandsrapport, hvor du får overblikket over boligens stand. Det kan dog være en god idé, at du selv får en uvildig byggesagkyndig til at kigge på den bolig, du har i kikkerten.
En byggesagkyndig har specialiseret viden om byggeteknik, konstruktion, materialer og bygningsregulering. Deres erfaring giver dem evnen til at identificere potentielle problemer eller mangler ved en ejendom, som måske ikke er åbenlyse for en helt almindelig boligkøber.
Det koster typisk et sted mellem 4.000 - 8.000 kr. at få en byggesagkyndig ud, men de kan i sidste ende spare dig for at købe et 'problemhus'.
Ofte Stillede Spørgsmål (FAQ)
Som du kan læse i dette blogindlæg, er der både nogle obligatoriske og valgfrie omkostninger ved dit boligkøb. Du kommer til at have omkostninger til, sælger, banken, realkreditten, staten og sandsynligvis også en rådgiver eller to. Nogle bruger tommelfingerreglen, at du bør forvente 5-6% af købsprisen i ekstra omkostninger (og det er ud over selve låneomkostningerne).
Nogle af de omkostninger der opstår i løbet af en bolighandel betales af sælger, mens andre betales af køber. Sælger betaler for udgifterne til egen ejendomsmægler, samt udgifterne til udarbejdelsen af tilstandsrapporten og energimærke og el-installationsrapporten. Køber tager sig af resten af udgifterne (som du kan læse mere om i denne artikel).
Det er ikke unormalt, at du kan få lagt dine omkostninger ind under boliglånet. På den måde behøver du ikke have sparret op til udgifterne, men du får derimod et lidt større lån. Det kan være en god løsning, hvis du har andre planer for din opsparing, eller din opsparing ikke rækker langt nok.
