Boligkøb for begyndere - alt om boligfinansiering
BoFinans hjælper dig med din boligfinansiering

Boligkøb for begyndere – alt om boligfinansiering

Tim Kristensen, økonomisk analytiker &
Nynne Nyborg, tekstforfatter
Opdateret d. 7. marts 2024

Hvordan er det nu lige med boligfinansiering? Hvor mange penge kan du få lov at låne i banken og realkreditinstituttet? Skal du selv lægge en udbetaling – og hvor meget? Det er alt sammen spørgsmål, som du kan få svar på i det her blogindlæg.

Her gennemgår vi også det fastforrentede og variabelforrentede lån, så du bliver godt klædt på til at tage den beslutning, der giver bedst mening for dig og din økonomi. Du får også et kort overblik over, hvad kurs er og hvilke fordele og ulemper der er ved at vælge afdragsfrihed på sit lån.

Hvor meget kan du låne?

Når du skal låne penge i banken, kan det variere, hvor stort et bank- og realkreditlån du kan optage. Der kan også være forskellige krav til, hvor meget du som låner selv skal komme med i udbetaling.

Hvis du skal købe en ejerbolig så kan du faktisk optage det meste af dit lån som et realkreditlån. Et realkreditlån er et af de billigste låntyper, fordi realkreditinstituttet løber en mindre risiko ved at låne dig penge end banken gør.

Realkreditlånet er bedre sikret i din ejendom, og derfor kan de være sikrere på, at få deres penge igen – hvis du ikke kan betale dem tilbage.

Skal du have hjælp til din boligfinansiering?

Ring til os på 70 26 81 09 og lad os tage en gratis og uforpligtende snak om, hvordan du bedst finansierer dit boligkøb.

Når du skal låne penge, er der klare regler for, hvordan finansieringen af boligen må sammensættes. Du kan låne penge til størstedelen af købesummen, men det er et krav, at du selv lægger en udbetaling, som skal være på minimum 5% af købesummen.

Finansieringen af din ejerbolig kan fordele sig sådan:

  • 80% af finansieringen på din bolig, må du låne hos realkreditinstituttet.
  • 15% af din finansiering, kan du optage som et banklån.
  • De sidste 5% skal du selv lægge som udbetaling – men gerne mere.

Vil du vide, hvordan du finansierer din fritidsbolig/sommerhus? Læs mere her.

Udbetaling (5%)

Det kan være, at du undrer dig over, hvorfor du skal lægge min. 5% i udbetaling selv – for det har ikke altid været sådan.

Kravet om de 5% i udbetaling kom som følge af en lovændring tilbage i 2015. Førhen var det muligt at låne 80% af boligprisen hos realkreditinstituttet og 20% i banken.

De 5%, der nu er blevet et krav, skal stå på din konto den dag du ønsker at købe en ejerbolig. De 5% kan enten komme fra dig, en gave eller arv fra familie.

Det er vigtigt, at du er opmærksom på, at minimumskravet til udbetalingen kommer helt an på, hvad ejerboligen koster. Jo dyrere en bolig, du vil købe, jo mere skal du kunne lægge i udbetaling. Om din udbetaling er dækkende, er noget banken går ind og vurderer.

Hvad kigger banken på, når du skal godkendes?

Læs vores blogindlæg

Banklån (15%)

Banklånet er oftest det dyreste lån i din boligfinansiering, hvilket skyldes, at det typisk har en højere rente end realkreditlånet.

I et banklån kan du få lov at låne 15% af din købesum og du kan også nemmere få lov at indfri dit banklån, end du kan med dit realkreditlån. Du vil i de fleste tilfælde ikke skulle betale et gebyr for at indfri dit banklån, hvilket du skal med realkreditlånet, hvis du vil indfri det før tid.

Realkreditlån (80%)

Realkreditlånet er typisk det billigere lån, når det kommer til din boligfinansiering. Det er fordi, lånet er finansieret via obligationer. Derudover står realkreditinstituttet også først i køen til at få sine penge igen, hvis du en dag ikke kan overholde dine betalingsaftaler. Det giver dem en større sikkerhed ved at låne dig penge end banken har, og de kan derfor gøre din boligfinansiering billigere.

Skal du vælge fast eller variabel rente?

Når du skal låne penge hos realkreditinstituttet, kan du vælge at have et lån med en fast eller variabel rente – men hvad betyder det egentlig?

Fast rente

Et fastforrentet lån er et lån, hvor du har en fast rente under hele lånets løbetid. Med et fastforrentet lån behøver du derfor ikke bekymre dig om, hvorvidt din rente lige pludselig ændrer sig. Det betyder, at du har god mulighed for at skabe dig et overblik over omkostningerne på lånet fordi du ved, hvor meget du skal betale til realkreditinstituttet månedligt.Et fastforrentet lån bliver altså ikke påvirket af de udsving, der er på rentemarkedet og det kan derfor være en god ide at vælge denne type lån, når der er anelser om, at renten er på vej op.

Fastforrentet lån

  • Lånet har en fast rente i hele løbetiden.
  • Lånet påvirkes ikke af rentemarkedets udsving.
  • Du har overblikket over dine omkostninger på lånet.

Variabelforrentet lån

  • Lånet følger markedets renteudviklinger.
  • Renten kan blive justeret gennem lånets løbetid.
  • Renten vil typisk være lavere end i det fastforrentede lån.

Variabel rente

Et variabelforrentet lån er det stikmodsatte af et fastforrentet lån. I et variabelforrentet lån, har man et lån, der følger markedets renteudviklinger. Du er altså ikke garanteret en fast rente gennem hele dit låns løbetid. Renten kan blive justeret op eller ned flere gange gennem lånets løbetid.Fordelen ved denne type lån er, at renten typisk vil være lavere end i det fastforrentede lån. Ulempen er bare, at du ikke har samme overblik som i det fastforrentede lån. Når renten ændrer sig ændrer dine månedlige ydelser sig også. Renten kan blive påvirket af en helt masse faktorer. Der er aldrig nogen garanti for, at det ender som man troede det ville.

Det betyder kursen for din boligfinansiering

Selvom det ofte kan fylde meget at finde den helt rigtige rente for dig, så er det faktisk lige så vigtigt, at man også er opmærksom på kursen.

En god kurs at få på sit realkreditlån, er en kurs så tæt på 100 som muligt. En kurs under 100 vil i princippet betyde, at du kommer til at låne flere penge for at få råd til den samme bolig.

Er du i tvivl om kursen på dit lån? Så hiv fat i en uvildig økonomisk rådgiver, de kan nemlig lynhurtigt give dig et svar og hjælpe dig i den rigtige retning.

Det betyder kursen for din boligfinansiering

Eksempel: Hvad betyder kursen for dit lån?

En kurs på 100: En kurs på 100 betyder, at for hver 100kr. du låner, modtager du 100. kr. af realkreditinstituttet – her er der altså intet tab i din boligfinansiering.

En kurs på 95: Får du derimod en kurs på 95 er det lidt en anden sag. Her gælder det nemlig, at for hver 100 kr. du låner, får du kun 95 kr. af realkreditinstituttet og du mangler derfor 5 kr. – du bliver derfor nødt til at låne flere penge, for at få det fulde beløb du skal bruge. Det er derfor en dårligere forretning for dig.

Skal du vælge afdragsfrihed eller ej?

Du har måske mulighed for at få afdragsfrihed på dit realkreditlån. Griber du den mulighed, kan det være en god måde at få lidt mere luft i din økonomi på, fordi du slipper for at skulle afdrage på dit lån i nogle perioder. Det vil typisk være en periode på 10 eller 30 år, at den afdragsfrie periode gælder.

Om du skal have afdragsfrihed på dit realkreditlån, kommer an på to ting:

  • Risikovillighed: Der kan være økonomiske fordele ved at vælge afdragsfrihed. For det første kan du bruge afdragsfriheden på at afbetale mere på det dyre banklån. For det andet kan det også give mening f.eks. at investere det beløb du ellers ville have afdraget. Det kræver selvfølgelig, at du har noget risikovillighed, da man aldrig kan være sikker på at investeringen giver et godt afkast.
  •  Din personlige præference: Hvis man er lidt ”gældsforskrækket” og er opvokset med, at gæld er lidt farligt, så skal du nok ikke vælge afdragsfrihed på dit lån. Det kan være, du bliver stresset ved tanken om, at gælden vokser sig større uden du egentlig gør noget ved det, og så vil afdragsfriheden ikke være den potentielle gevinst værd for dig.
Info om boligfinansiering

Ikke alle kan få afdragsfrihed

Det kan være svært at forhandle afdragsfrihed på plads med banken, men det kan en uvildig økonomisk rådgiver hjælpe dig med. Ring til os på 70 26 81 09 og få en times gratis og uforpligtende samtale om din boligfinansiering.

Hvad med løbetiden på mit lån?

Vi har undervejs i blogindlægget skrevet om løbetiden på et lån, men hvad vil det sige i forhold til din boligfinansiering?

Når man taler om et låns løbetid, så mener man den periode du skal bruge på at betale dit lån tilbage. Perioden starter fra du har stiftet dit lån og varer indtil din sidste betaling.

Dine lån har normalt forskellige løbetider, og dit realkreditlån vil som standard have 30-års løbetid, hvor banken typisk vil være på 20 år.

Det kan være, at du synes det er en fordel at få betalt dine lån hurtigere af og så har du mulighed for at vælge en kortere løbetid på begge lånetyper.

Ofte Stillede Spørgsmål (FAQ)