Betaler du for meget for dit boliglån?

En låneomlægning betyder, at du indfrier dit nuværende realkreditlån og erstatter det med et nyt. Det nye lån kan have en anden rente, løbetid, rentetype eller mulighed for afdragsfrihed.

Formålet kan blandt andet være at betale mindre på boliglånet hver måned, reducere restgælden eller få et lån, der passer bedre til din økonomi og dine fremtidsplaner. I forbindelse med omlægningen kan det også være relevant at undersøge, om et dyrere banklån kan lægges ind under realkreditlånet, eller om du kan få bedre vilkår hos en anden bank eller et andet realkreditinstitut.

En låneomlægning kaldes også en konvertering. De mest almindelige former er nedkonvertering, opkonvertering og skråkonvertering.

Det kan betale sig at omlægge dit lån, når den økonomiske fordel er større end omkostningerne og eventuelle ulemper ved at skifte lån. Det kan eksempelvis være, hvis du kan betale mindre hver måned, reducere din restgæld eller få en løsning, der passer bedre til dit behov for tryghed og fleksibilitet.

Vurderingen afhænger blandt andet af:

• Renten på dit nuværende og nye lån
• Lånets størrelse og resterende løbetid
• Kursen på det nye lån
• Omkostningerne ved omlægningen
• Hvor længe du forventer at blive boende
• Hvordan restgælden ændrer sig

Det er derfor ikke nok kun at sammenligne renter. Du bør se på hele regnestykket og beregne, hvor lang tid der går, før omlægningen har tjent sig hjem.

Som en almindelig tommelfingerregel bør renten på det nye fastforrentede lån være omkring 1–1,5 procentpoint lavere end renten på dit nuværende lån, før en nedkonvertering er relevant at undersøge. Det er dog ikke en fast regel.

Det afhænger også af lånets størrelse, kursen på det nye lån, omlægningsomkostningerne og hvor længe du forventer at beholde lånet. Har du en lille restgæld eller planer om at sælge boligen inden for få år, kan omkostningerne fylde så meget, at selv en tydelig renteforskel ikke gør omlægningen attraktiv.

Omvendt kan en omlægning være interessant ved en mindre renteforskel, hvis lånet er stort, tidshorisonten er lang, og kursen er fordelagtig. Derfor skal vurderingen altid baseres på en konkret beregning.

Prisen på en låneomlægning afhænger blandt andet af dit nuværende lån, det nye lån, lånets størrelse og måden, det gamle lån indfries på.

Omkostningerne kan eksempelvis bestå af:

• Gebyrer for at oprette og behandle det nye lån
• Gebyr for at indfri det nuværende lån
• Kursfradrag og handelsomkostninger
• Tinglysningsafgift
• Eventuel differencerente
• Eventuel kurssikring
• Kurstab på det nye lån

Det er vigtigt ikke kun at se på de synlige gebyrer. En lav kurs kan også øge den gæld, du skal optage for at indfri dit gamle lån. Derfor bør beregningen vise både de samlede omkostninger, ændringen i restgælden og hvor lang tid det tager at tjene omlægningen hjem.

En nedkonvertering betyder, at du skifter et fastforrentet realkreditlån ud med et nyt fastforrentet lån med en lavere rente. Formålet er typisk at reducere det beløb, du betaler på lånet hver måned.

Den lavere rente betyder dog ikke automatisk, at omlægningen er en god forretning. Når det gamle lån indfries, og det nye optages, kommer der både omkostninger og ofte et kurstab. Derfor vil din restgæld som regel stige ved en nedkonvertering.

Besparelsen hver måned skal over tid kunne opveje den højere restgæld og omkostningerne. Det er især vigtigt at beregne, hvornår omlægningen går i nul, hvis du overvejer at flytte eller sælge boligen inden for nogle år. En nedkonvertering bør derfor vurderes ud fra hele økonomien - ikke kun den nye rente.

En opkonvertering betyder, at du skifter et fastforrentet realkreditlån ud med et nyt lån med en højere rente. Det kan lyde ulogisk, men når markedsrenten stiger, falder kursen normalt på obligationerne bag dit eksisterende fastforrentede lån. Derfor kan lånet ofte indfries for mindre end den nominelle restgæld.

Fordelen er, at du kan reducere din restgæld. Til gengæld vil du som udgangspunkt betale mere i rente og ofte også mere på lånet hver måned.

Den højere løbende betaling kan med tiden opveje den gældsreduktion, du opnåede. Derfor skal man blandt andet vurdere tidshorisont, omkostninger og muligheden for senere at omlægge til en lavere rente. En opkonvertering er ikke automatisk en gevinst, bare fordi restgælden bliver mindre.

En skråkonvertering betyder, at du skifter mellem forskellige typer realkreditlån – typisk fra fast til variabel rente eller fra variabel til fast rente.

Skifter du fra fast til variabel rente, kan du ofte betale mindre her og nu. Til gengæld kan din betaling stige igen, hvis den variable rente stiger. Du opgiver samtidig noget af den beskyttelse, som et fastforrentet lån kan give, når renterne bevæger sig.

Skifter du fra variabel til fast rente, får du større sikkerhed for, hvad renten bliver fremover. Det kan dog betyde, at du skal betale mere på kort sigt.

En skråkonvertering handler derfor ikke kun om at finde den laveste aktuelle rente. Det handler også om din økonomiske robusthed, risikovillighed og hvor stor sikkerhed du ønsker i boligøkonomien.

Skal du vælge fast eller variabel rente? Læs vores blogindlæg: Skal jeg vælge fast eller variabel rente?

Ja, det kan i nogle tilfælde være muligt at lægge et banklån ind under realkreditlånet i forbindelse med en omlægning. Realkreditlån har ofte en lavere rente end banklån, og det kan derfor reducere dine samlede renteudgifter eller give mere luft i økonomien.

Det kræver dog, at der er plads inden for boligens realkreditbelåning. En ejerbolig kan som udgangspunkt belånes med realkredit op til 80 procent af den vurderede værdi. Hvis boligens værdi er steget, eller du har betalt gælden ned, kan der være opstået friværdi, som gør det muligt at samle lånene.

Banken og realkreditinstituttet skal stadig godkende økonomien og ofte vurdere boligen på ny. Du bør også sammenligne omlægningsomkostninger, løbetid og samlet tilbagebetaling - ikke kun den lavere betaling her og nu.

Ved en låneomlægning optager du et nyt realkreditlån, som bruges til at indfri dit nuværende lån. Processen består grundlæggende af tre dele:

1. Dit eksisterende lån opsiges eller indfries.
2. Det nye lån optages og udbetales.
3. Pengene fra det nye lån bruges til at betale det gamle lån ud.

Inden omlægningen bør der laves en beregning, som viser den nye betaling, restgæld, omkostninger og udviklingen over tid. Derefter skal det vurderes, om kursen skal sikres, eller om omlægningen skal gennemføres på et bestemt tidspunkt.

Opsigelsesfristerne afhænger af lånetypen. Fastforrentede lån og lån med variabel rente har forskellige muligheder for indfrielse, og tidspunktet kan påvirke prisen. Derfor bør timingen af omlægningen være en del af den samlede vurdering.