Kend dit realkreditlån - Alt du skal vide om dit realkreditlån i 2025

Vidste du, at når vi danskere skal ud og finansiere vores nye ejerbolig, så er realkreditlånet faktisk den populæreste finansieringsmetode?

Det har vi valgt at handle på, og derfor får du i vores blogindlæg en guide til realkreditlån, der på trods af deres popularitet kan være komplekse.

• Hvad er et realkreditlån?
• Forskellige typer realkreditlån
• Fordele og ulemper ved fastforrentede lån
• Fordele og ulemper ved det variabelforrentede lån
• Fordele og ulemper ved afdragsfrihed
• Fordele og ulemper ved realkreditlån
• Hvordan vælger du det rigtige realkreditlån?

Læs med og bliv klædt på til at kunne forstå de grundlæggende elementer bag realkreditlånet, så du har det bedste grundlag for at træffe den rigtige beslutning for dig.

Hvad er et realkreditlån?

Når du skal optage et realkreditlån, så udstedes de af realkreditinstitutter, og lånene bliver finansieret af udstedelse af realkreditobligationer, der sælges til investorer.

Dette adskiller bl.a. realkreditlånet fra banklånet.

Renten på dit realkreditlån bliver fastsat ud fra udbud og efterspørgsel på de finansielle markeder. Når investorer vælger at investerer deres penge i realkreditobligationer, så bliver renten deres betaling for investeringen.

Realkreditlånet er sikret i fast ejendom. Det betyder altså, at din bolig vil fungere som pant for lånet, når du optager et realkreditlån.

Din bolig bliver taget som pant for lånet, så realkreditinstituttet kan være sikre på, at de får deres penge igen, hvis du ikke kan betale lånet tilbage.

Du kan låne op til 80% af din boligfinansiering som realkreditlån, og realkreditlånet er typisk billigere end banklånet.

Mulighed for afdragsfrihed

Når du skal optage et realkreditlån, så kan du vælge et lån med mulighed for afdragsfrihed – hvis din økonomiske situation tillader det.

Det er muligt at få afdragsfrihed på det fastforrentede lån.

Et afdragsfrit lån giver dig mulighed for kun at betale renter på dit lån i en periode, i stedet for at skulle afdrage på selve lånet. Du betaler altså ikke af på din gæld i den/de perioder, hvor du har afdragsfrihed.

Din gæld vil derfor ikke blive mindre i din afdragsfrie periode, da du ikke nedbringer selve gældsbeløbet men kun betaler renter af på dit lån.

Typisk vil den afdragsfrie periode varer op til 10 år, hvor du så efterfølgende skal begynde at afdrage på lånet som normalt. I nogle tilfælde kan du dog også få afdragsfrihed i op til 30 år, men det vil ofte kun være en mulighed, hvis din ejerbolig er belånt med 60% eller derunder.

Ulemper

En af de væsentlige ulemper ved det fastforrentede lån er, at du typisk vil sidde med en lidt højere rente end ved det variabelforrentede lån.

Det skyldes, at långiverne er nødt til at tage højde for, at renten kan stige på sigt.

Opsummerende, så er det fastforrentede lån et godt valg, hvis du foretrækker økonomisk forudsigelighed og tryghed i forhold til, at du ved, hvad dit lån vil koste dig hver måned.

Dog kan det fastforrentede lån bære dyrere i starten sammenlignet med det variabelforrentede lån.

Fordele og ulemper ved afdragsfrihed

Fordele

Hvis du vælger et lån med afdragsfrihed, så vil du sidde for lavere månedlige udgifter i starten.

Du vil nemlig kun skulle betale renter af på lånet og derfor vil dine månedlige udgifter være markant lavere i den afdragsfrie periode.

Muligheden for at sidde med lavere månedlige udgifter kan give dig større økonomisk fleksibilitet, hvilket leder os hen på næste fordel.

Med afdragsfrihed vil du altså opleve større økonomisk råderum, da dine lavere månedlige ydelser kan give dig mulighed for at prioritere andre investeringer eller opsparing.

Du skal nemlig ikke bekymre dig om at afdrage gælden med det samme.

En anden fordel ved det afdragsfrie lån er, at du kan bruge afdragsfriheden til at betale dit banklån hurtigere af, da banklånet ofte er dyrere end dit realkreditlån.

Du kan også vælge at bruge din afdragsfrihed som mulighed for at spare op til mindre ting, så du ikke skal ud og låne igen.

Ulemper 

Hvad angår ulemper, så er det for det første værd at overveje, at din gæld ikke bliver mindre i den afdragsfrie periode.

Du skal altså stadig betale det fulde lånebeløb tilbage, når den afdragsfrie periode slutter. Dine fremtidige udgifter vil derfor være højere, da du nu både skal betale renter og afdrag, samt har kortere tid til det.

Du kan altså opleve et stort spring i dine månedlige ydelser, når du skal til at afdrage på dit lån igen.

Dette kan være en økonomisk udfordring, hvis din indkomst eller generelle økonomiske situation har ændret sig i mellemtiden.

Opsummerende, så kan afdragsfrihed være en løsning for dig, hvis du har brug for lavere månedlige udgifter for en periode - f.eks. i forbindelse med renoveringer, andre investeringer, oplever uforudsete udgifter - eller blot ønsker, at bruge din afdragsfrihed til nedbringelse af anden gæld.

Fordele ved realkreditlån

Sammenligner man realkreditlånet med de almindelige banklån, så er der altså en væsentlig forskel.

Realkreditlånet er sikret i ejendom og har derfor typisk en lavere rente end banklånet.

Nogle af bankerne har dog realkreditlignende lån, som vil have en tilsvarende lav rente.

Realkreditinstituttet er derfor dækket bedre ind, og kan være sikrere på, at de får deres penge igen, hvis du en dag ikke kan betale af på dit lån.

Derudover, så er der ved realkreditlån mange forskellige låntyper, der kan være med til at give dig fleksibilitet i din økonomi.

Du kan vælge fastforrentede lån, variabelforrentede lån, afdragsfrihed samt forskellige løbetider. Derfor er et realkreditlån altså mere fleksibelt end andre lån.

Et realkreditlån giver dig også mulighed for at omlægge dit lån, hvis markedsforholdene ændrer sig.

Det kan f.eks. betale sig at omlægge sit lån, når renten er faldende, altså nedkonvertering.

• Nedkonvertering: Hvis markedsrenten falder, så kan du med fordel omlægge dit lån til en lavere rente, da det kan reducere dine månedlige ydelser og/eller forkorte løbetiden på dit lån.
  Når du omlægger dit lån i forbindelse med rentefald, så kaldes det ofte en nedkonvertering, da du udnytter de lavere renter til at reducere dine renteudgifter.

Du kan også vælge at omlægge dit realkreditlån til en højere rente, hvis du forventer yderligere rentestigninger.

Så kaldes det en opkonvertering.

• Opkonvertering: Målet for opkonvertering er, at der er mulighed for at opnå en kursgevinst – altså når kursen på dit nye lån er højere end på dit nuværende.
  På den måde kan du reducere din restgæld og bliver hurtigere gældfri. Derudover kan der være en finte i, at opkonvertere i forbindelse med prisstigning på din ejendom, da du kan få et højere realkreditlån, når din bolig er steget i værdi.

Du kan læse meget mere om opkonvertering i vores blogindlæg: "Opkonvertering: Hvem, Hvad, Hvornår & Hvordan".

Ulempe ved realkreditlån

Når du skal optage et realkreditlån, så er der en række gebyrer og omkostninger forbundet med at optage - og omlægge- dit realkreditlån. Dette kan gøre lånet dyrere end først antaget.

Der er ikke noget unormalt i, at der er en række omkostninger både ved oprettelse af lånet samt omlægning, for det vil der også være ved andre lån.

Det kan bare være en god ide at være opmærksom på det, så man ikke bliver overrasket over de forskellige gebyrer.

Når du optager et realkreditlån, så er der oprettelsesgebyrerne:

• Stiftelsesprovision: Et gebyr, der typisk udgør en procentdel af lånets beløb, og som skal dække omkostningerne ved oprettelse af lånet.
• Tinglysningsafgift: Den afgift du skal betale til staten, for at få tinglyst lånet.
• Kurtage: Fordi realkreditinstituttet sælger obligationer for at finansiere lånet, så er kurtagen den omkostning, der er ved at handle med disse obligationer.

Vælger du at omlægge dit lån, vil der være følgende omkostninger:

• Indfrielsesgebyrer: Når du omlægger dit lån, så skal du ofte betale gebyrer for at indfri dit gamle lån. Dette kan omfatte kurstab, hvis obligationerne bag lånet er blevet solgt til en lavere kurs end dens kursværdi.
• Rådgivnings- og ekspeditionsgebyrer: Typisk vil du blive opkrævet gebyrer for rådgivning og ekspedition i forbindelse med din omlægning.
• Tinglysningsafgift: Du skal betale tinglysningsafgift igen, hvis du ønsker at ændrer dine lånevilkår eller omlægge dit lån.

En anden ulempe ved realkreditlånet er, at du kan risikere kurstab. Det er derfor vigtigt, at du holder øje med kursen inden du omlægger dit lån. Hvis du omlægger dit lån på et dårligt tidspunkt eller indfrier dit realkreditlån, så kan du opleve kurstab.

Derudover bliver der også tillagt kursfradrag på nogle typer realkreditlån.

Hvordan vælger du det rigtige realkreditlån?

Sidder du nu tilbage med en undren over, hvordan du så finder det helt rigtige realkreditlån for dig? Det forstår vi godt.

Der er mange ting at overveje, og ikke mindst forskellige muligheder for at få et realkreditlån, der passer til dig og dine præferencer: skal du have fast rente? variabel rente? Og skal du have afdragsfrihed?

Svaret er, at der ikke er et entydigt svar på, hvilket lån, der er det bedste for dig, men kommer an på markedet og dine personlige præferencer. 

Du kan også altid tage kontakt til os i BoFinans, så du kan få gode råd og sparring fra vores uvildige økonomiske rådgivere.

Vores rådgivere tager udgangspunkt i, hvordan markedet ser ud, din økonomi og selvfølgelig også, hvad du føler dig mest tryg ved, så du får netop dét realkreditlån, der giver allerbedst mening for dig og din økonomi.

Er du nysgerrig på, hvordan vi kan hjælpe dig? Så kan du finde vores rådgivere her.