Boliglån: Hvad kigger banken på?

Udgivet d. 20 november 2020
Janne Jochims, partner og økonomisk rådgiver hos BoFinans

De er de færreste af os, der kan købe et hus uden at tage et lån i banken. Derfor er det ofte bankens beslutning, om du kan købe eller ej. Men hvordan finder banken ud af, hvor meget de vil låne dig? Det gør de ved at lave en kreditvurdering på dig. Det gør de for at bedømme risikoen ved at låne dig pengene. Med andre ord: for at bedømme om de vil få deres penge igen.

Hvordan hver bank laver sin kreditvurdering, varierer. Det er derfor du godt kan få et låneafslag i én bank men blive godkendt i en anden. Dog er der nogle generelle fokusområder på tværs af bankerne:

    1. Rådighedsbeløb
    2. Gældsfaktor
    3. Soliditet
    4. Tilbagebetalingshistorik
    5. Personlige forhold

Rådighedsbeløb

Dit rådighedsbeløb er det beløb du står tilbage med hver måned, når alle dine faste udgifter er betalt. Banken bruger dette beløb til at bedømme om din økonomi kan bære de månedlige udgifter, som det pågældende lån vil medføre. Det varierer fra bank til bank, hvad de definerer som faste udgifter, og hvad de inkluderer som indtægter.

Der findes forskellige retningslinjer til, hvor stort et rådighedsbeløb en husstand bør have, alt efter hvor mange børn og voksne bor i husstanden. Det er igen forskelligt fra bank til bank, hvilke krav banken sætter til dit rådighedsbeløb. Dog har finanstilsynet udgivet deres anbefaling som hedder:

  • 5.000-6.000 kr. om måneden for enlige
  • 8.500-10.000 kr. om måneden for samlevende
  • Plus 2.500 kr. per barn

For nogle er finanstilsynets anbefaling passende, mens det for andre slet ikke er tilstrækkeligt, eller alt for meget.

Sådan beregner du dit rådighedsbeløb

Rådighedsbeløb = Indkomst - Faste Udgifter

Eksempel:

Hvis du får 25.000 kr. udbetalt, og har 10.000 kr. i faste udgifter, ligger dit rådighedsbeløb på 15.000 kr. (25.000 - 10.000 = 15.000 kr.)

Gældsfaktor

Din gældsfaktor er forholdet imellem din indkomst og din samlede gæld. I bankens øjne, er det det bedst hvis du har en lav gældsfaktor. Det betyder nemlig, at din indkomst bedre kan dække de renter og afdrag der er forbundet med det pågældende lån. Finanstilsynet har lavet en skala for, hvordan man kan kategorisere forskellige gældsfaktorer:

  • 0 til 2,5 = Lav gældsfaktor
  • 2,5 til 3,5 = Middel gældsfaktor
  • 3,5 til 4 = Middel til høj gældsfaktor
  • 4 til 5,5 = Høj gældsfaktor
  • 5,5+ = Meget høj gældsfaktor

Hvor høj din gældsfaktor må være ifølge banken, kommer an på om du har fast ejendom, bil, eller andre værdier. Jo flere værdier du har, jo højere en gældsfaktor vil banken tillade. Banken kigger også på din alder. Er du tæt på pensionsalderen, tillader de nemlig en betydeligt lavere gældsfaktor.

Sådan beregner du din gældsfaktor

Gældsfaktor = Samlet gæld / Årlig indkomst (før skat)

Eksempel:

Hvis du får 300.000 kr. udbetalt om året, og har en gæld på 1.250.000 kr., ligger din gældsfaktor på 4.1 (1.250.000 / 300.000 = 4.1)

Soliditet

Din soliditet, er forholdet imellem din formue og dine aktiver. Din formue er forskellen på værdien af dine aktiver og din gæld. Aktiver er de værdifulde ting du ejer, så som hus, bil, etc. Din soliditet indikerer, hvor modstandsdygtig din økonomi er, skulle du en dag møde økonomisk modgang.

Hvor høj soliditet banken kræver, kommer an på din alder og livssituation. Er du ung og nyetableret, accepterer banken typisk en lavere soliditet end for en veletableret familie tæt på pensionsalderen.

Sådan beregner du din Soliditet

Soliditet = Formue (Samlede værdier - Samlet gæld) - Samlede værdier

Eksempel:

Hvis du har et hus til 1.800.000 kr. og en bil til 500.000 kr., er dine samlede værdier på 2.300.000 kr. (1.800.000 + 500.000 = 2.300.000 kr.). Har du gæld for 1.500.000 kr., er din formue derfor på 800.000 kr. (2.300.000 - 1.500.000 = 800.000 kr.) Din soliditet er derfor på 34,8 % (800.000 / 2.300.000 = 0,348)

Tilbagebetalingshistorik

Udover de 'hårde' økonomiske tal, kigger banken også på lidt mere 'bløde' værdier. Banken laver også en vurdering af dig som person, for at bedømme din risiko som kunde. Det gør de bland andet ved at undersøge, om du førhen har været god til at tilbagebetale dine lån, om du overholder dine aftaler med banken, og generelt om du betaler dine regninger til tiden. De undersøger også om du har tendens til at tage mange små lån. Det indikerer nemlig at du måske har et overforbrug. Jo dårligere de vurderer dig på disse punkter, jo mindre sandsynligt er det, at banken vil låne dig penge.

Personlige Forhold

Som det også er nævnt i nogle af de ovenstående punkter, så kigger banken også på dine personlige forhold. Det inkluderer blandt andet din alder, familiehistorik, ansættelsesforhold, og bopæl. Dine personlige forhold er med til at bedømme din stabilitet som låner. Har du fast arbejde, fast ejendom og er du gift, anser banken dig som værende mere stabil. Bor du i udlandet, eller har du været ledig inden for den seneste tid, er du derimod mindre stabil.

Få 1 times gratis rådgivning - Helt uforpligtende

Vil du vide mere om faste og variable renter? Eller måske du gerne vil snakke med en rådgiver om noget helt andet? Så udfyld kontaktformularen til højre og bliv ringet op til en uforpligtende snak med en rådgiver.

Janne Jochims

Partner og økonomisk rådgiver

Få kontakt til en rådgiver

Du kan også ringe på 70 26 81 09 hverdage 8:30 - 16:30
eller sende en mail til info@BoFinans.dk,